Annexe 5 : Impôt foncier

Trois autres assiettes fiscales de l’impôt foncier

Outre la méthode de stratification de la valeur marchande, les représentants des gouvernements et les universitaires ont examiné attentivement trois autres options : 1) la méthode de la valeur marchande simple; 2) la méthode de la valeur réelle; 3) la méthode des revenus.

Méthode de la valeur marchande simple

Certains gouvernements provinciaux ont préconisé l’adoption de la méthode de la valeur marchande simple. Selon cette méthode, on calcule la valeur globale des propriétés dans chaque province pour obtenir l’assiette aux fins de la péréquation. En multipliant l’assiette par un taux d’imposition national moyen unique (taux moyen appliqué à l’ensemble des propriétés), on établit la capacité fiscale de chaque province.

Même si elle est assez simple, cette méthode a fait l’objet de critiques pour un certain nombre de raisons, plus particulièrement parce qu’elle ne permet pas de tenir compte des différences entre les pratiques d’imposition. Les municipalités où la valeur marchande moyenne des propriétés est plus élevée appliquent habituellement un taux d’impôt foncier plus bas. Ne pas en tenir compte serait incompatible avec l’esprit du RFR, tout comme le serait les non-prise en compte de la progressivité des taux d’imposition du revenu. Le Groupe d’experts estime que, dans toute la mesure du possible, le RFR devrait tenir compte des pratiques d’imposition.

Des experts ont aussi fait valoir que la méthode de la valeur marchande simple ne permet pas de faire la distinction entre les variations pures de valeur marchande dues à la pénurie relative et les variations attribuables à la taille ou à la qualité des propriétés. Cette question est traitée de façon plus approfondie ci-après.

Méthode de la valeur réelle

Plusieurs universitaires, soutenus par certains représentants des provinces, ont soutenu que la méthode de la valeur marchande simple tendait à surestimer la capacité fiscale. À l’appui de leur affirmation, ils ont fait valoir que la valeur marchande tenait compte de trois facteurs : la taille du logement, la qualité du milieu naturel (p. ex., la beauté de l’emplacement), la rareté pure (la prime qu’il faut payer pour le terrain parce qu’il s’agit d’un facteur fixe qui ne peut pas être reproduit). Seuls les deux premiers facteurs génèrent une capacité fiscale. Les écarts de prix attribuables à la rareté pure ne reflètent pas des avantages réels supérieurs en matière de logement et ne seraient donc pas imposés par les provinces et les municipalités. Suivant cette théorie, une municipalité où la valeur des propriétés est plus élevée en raison uniquement de la rareté (p. ex., les prix élevés observés dans une ville très peuplée) ne dispose pas d’une
capacité fiscale supérieure à celle de la municipalité où la valeur des propriétés est plus faible mais où ces dernières ont, en moyenne, la même taille et les mêmes agréments.

Si l’on pouvait isoler et soustraire l’élément rareté pure de la valeur marchande, la valeur résiduelle ou la valeur réelle des prix des propriétés pourrait être utilisée pour mesurer la capacité fiscale aux fins de la péréquation.

Les universitaires ayant participé aux conférences de 2003 sur la péréquation n’ont pas fourni de données permettant de valider le caractère pratique de cette méthode. Toutefois, des responsables fédéraux ont examiné par la suite un indice des prix du logement ajusté en fonction de la qualité (essentiellement, une tentative très simple de mesurer la valeur réelle d’une propriété).

Même si les résultats ont été loin d’être concluants en raison des difficultés que pose en pratique la mesure de la rareté, ils ont révélé que l’utilisation d’un modèle basé sur la valeur réelle et faisant appel à l’indice des prix corrigés de la qualité produirait des droits de péréquation similaires à ceux établis au moyen de la méthode de stratification de la valeur marchande. Les études ont révélé aussi une importante corrélation entre les valeurs réelles élevées et le facteur rareté.

Il convient de souligner que, bien que les études n’étaient fondées que sur une façon indirecte de mesurer la rareté, le fait que les résultats empiriques d’une méthode fondée sur la valeur réelle correspondaient à ceux obtenus à l’aide de la méthode de stratification ont rassuré le Groupe d’experts dans son idée que la méthode de stratification de la valeur marchande serait une amélioration notable par rapport à la méthode multi-concept.

Méthode des revenus

Une troisième solution de rechange à la méthode de stratification, la méthode des revenus, a été abordée lors des nombreuses discussions qui ont mené au renouvellement en 2004. Comme son nom l’indique, cette méthode vise à mesurer la capacité fiscale en se basant sur le revenu sous-jacent des propriétaires (p. ex. le revenu disponible des particuliers). Les tenants de cette méthode font valoir que, même si les administrations locales semblent imposer le patrimoine foncier, elles s’efforcent en fin de compte d’imposer les revenus des propriétaires. Les impôts fonciers, quels qu’ils soient, ne peuvent être payés qu’à même les revenus des propriétaires. Les revenus sont donc la meilleure façon de mesurer la capacité contributive des propriétaires et la capacité d’imposition d’un gouvernement.

À l’instar de la méthode de la valeur marchande simplifiée, la méthode des revenus est considérée par nombre d’intervenants, de même que par le Groupe d’experts, comme non conforme à l’esprit du RFR. Le RFR vise à refléter les pratiques d’imposition et à mesurer les revenus que pourrait percevoir une province si elle adoptait les pratiques d’imposition moyennes. En revanche, la méthode des revenus a pour objet de mesurer ce que les municipalités pourraient théoriquement imposer. Une macro méthode de ce genre est peut-être légitime sur le plan conceptuel (voir l’annexe 4), mais il faudrait éviter dans la mesure du possible de mélanger les principes du RFR et les
macro méthodes.

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