Annexe 5 : Impôt foncier

Validation de la méthode de stratification de la valeur marchande

La méthode de stratification de la valeur marchande a fait l’objet d’importantes activités de validation en vue du renouvellement de la péréquation en 2004. On a cherché à déceler la présence d’un biais de stratification (que la modification des paramètres définissant chaque catégorie de prix influe sur la mesure de la capacité fiscale), pour conclure que la méthode était robuste. Sous la forme faisant appel à l’élasticité-prix, la méthode de stratification de la valeur marchande a donné des résultats similaires.

Le gouvernement fédéral a aussi examiné la méthode de la valeur réelle. À son avis, l’assiette fiscale stratifiée, même si elle a pour objet de mesurer la capacité en fonction des pratiques d’imposition, n’est pas incompatible avec la méthode de la valeur réelle, compte tenu du degré élevé de corrélation entre les valeurs réelles et la rareté. En raison de cette forte corrélation, le gouvernement fédéral a fait valoir que la méthode de la valeur réelle prédirait que les municipalités où les valeurs marchandes sont élevées (et par corrélation, où la composante de rareté est importante) tendraient à appliquer des taux d’imposition plus faibles en moyenne (vu que les municipalités n’imposerait pas la pénurie selon cette théorie). D’ailleurs, la méthode de stratification, basée sur les pratiques d’imposition, tient compte du fait que les municipalités affichant des valeurs marchandes élevées tendent à appliquer des taux d’imposition plus bas.

Les représentants du gouvernement fédéral ont également soutenu que, compte tenu de la corrélation entre la rareté et les valeurs réelles, le processus de stratification tendrait naturellement à regrouper les municipalités affichant des valeurs de rareté élevées ainsi que des valeurs marchandes moyennes élevées. Cela signifie que les écarts de prix réels entre deux provinces pour les propriétés figurant dans la même fourchette seront vraisemblablement assez faibles, ce qui garantit que chaque fourchette a un contenu homogène.

Le gouvernement fédéral a conclu que la méthode de stratification de la valeur marchande, sous sa forme originale ou la forme élasticité prix, permettrait de mesurer la capacité en fonction des pratiques d’imposition et n’était pas incompatible avec une méthode visant à mesurer les variations de valeur réelle. Il estime, en outre, qu’elle est davantage conforme à l’esprit et à la logique du RFR que la méthode multi-concept actuelle.

Adoption de la méthode de stratification de la valeur marchande lors du
renouvellement en 2004

Après avoir amplement validé la méthode de stratification de la valeur marchande et les autres méthodes et en avoir beaucoup discuté, le gouvernement fédéral a décidé d’instaurer progressivement, dans le cadre du renouvellement de la péréquation en 2004, une variante de cette méthode pour établir la valeur des biens immeubles résidentiels au moyen de l’élasticité.

Un ajustement spécial visait à tenir compte des valeurs moyennes élevées observées sur le marché immobilier de la Colombie-Britannique. Alors que pour les autres provinces on se baserait sur 70 % des écarts de valeur marchande par rapport à la moyenne nationale pour établir la capacité fiscale, un taux de 50 % s’appliquerait à la Colombie-Britannique.² On a fait valoir que cet ajustement était nécessaire pour tenir compte des circonstances spéciales observées sur le marché immobilier en Colombie-Britannique.

En raison des effets distributifs importants de cette méthode sur les provinces, le gouvernement fédéral avait aussi décidé de l’instaurer progressivement, en accordant un poids de 50 % à la nouvelle assiette fiscale et le même coefficient à l’ancienne méthode multi-concept. Cette instauration progressive permettait aussi de poursuivre la validation et l’étude de la nouvelle méthode.

Toutefois, le Nouveau cadre annoncé par le gouvernement fédéral en octobre 2004 a remplacé le renouvellement prévu en 2004, de sorte que la nouvelle méthode de stratification de la valeur marchande n’a jamais été mise en œuvre dans la législation.

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